本丛书提出以房养老的思想，为我国老人增添了“房子养老”这一新的养老模式，并对此组织了全面系统而深入的探讨，力求使得亿万老年人能生活得更为安逸与幸福。我认为这个研究很有经济意义与社会意义。
民以居为安，住房从来都是人们关注的热点。尤其是在今天，在国家经济发展、人民群众收入增长的情况下，人们为寻找满意的居住环境、购买适合的住房而殚精竭虑，购房已经成为我国居民的消费热点。而我国房价的持续上涨、投资型购房群体的增加，加之人们对住宅消费的特别偏好，都使得我国居民的住房自有率迅速提高。人们买住房往往要付出毕生的努力，那么住房又可以为人们做些什么呢?现在人们在住房所具有生活居住功能的基础上，还发现了它的投资盈利功能、资产保障功能、资金融通功能等。本书作者引进国外反向抵押贷款的金融产品，在若干理论的基础之上提炼出了以房养老的新理念，发掘出了住房的养老保障功能。要知道，市场是动态的而不是静态的，市场可以被创造出来，而赋予一种产品的新的功能，等同于开发一种新产品，创造一个新市场。不妨以手机为例。今天的手机同十多年前的手机，功能增添了多少?手机的市场就日益打开了。住房也是如此。当住房的功能不断增加以后，对住房的需求也就相应地扩大了，新的住房市场也就被创造出来了。经济学界、房地产业界、广大住房消费者都应当懂得这个道理。
下面，让我们再回到住房的养老保障功能上来。人都有衰老的一天，都需要考虑晚年的养老问题，并应为此早做安排。养老既是人类社会出现以来就一直为人们关注的事宜，又是现实社会存在的一个重大问题。在今日，随着我国人口老龄化危机的临近和家庭空巢化的日益严重，“养儿防老”的预期已愈显单薄。人们辛苦了一辈子，如何能够度过幸福的晚年，靠什么来度过幸福的晚年，就需要我们为之认真筹划的大课题。我国又是一个“未富先老”的国家，人口老龄化面对的是社会养老保障体系不健全。在这种状况下，积极寻找新的养老途径，实现养老模式的观念创新、制度创新，就显得非常必要。我国过去就有“儿女养老”的传统理念，近年又有了储蓄养老、社会保障养老的“票子养老”，这是否足够应对中国的养老问题呢?还不够。
(二)大规模集约经营
反向抵押贷款业务的运营是风险大、事项多，为减弱和防范业务运营的风险，必须是大规模集约经营的开办模式才行，如此才可以减弱各种特定的个体风险，小规模开办则会出现运营成本高、不易监管、规模效应差等诸多缺陷。推行反向抵押贷款制度的社会公共管理方式，具有规模经济效应，可以降低管理成本，同时可以兼顾社会公平，有利于实现养老生活的资金保障和收入替代的双重目的。据专家对美国不同规模的私人养老金计划的管理成本进行比较，同样可得出养老金计划的运作规模与其成本支出呈反向变动的结论。如美国1991年小型待遇预定型计划的人均管理成本为518美元，而覆盖1000人以上的大型养老金计划人均管理成本只有62美元；小型缴费预定型计划，1991年人均管理成本为259美元，大型计划的这一指标只有46美元。
反向抵押贷款业务的开办因其历时长、风险大、内容复杂、社会影响大，在具体业务运作中，需要投入的资金巨大，回收期较长，必须依托大机构的规模运作。当然，也可以在大机构的分支机构设立广泛而又有严格规范的运作模式，这样，筹措调度资金容易，抗风险能力强，资信卓越，容易取得客户的信任。像四大国有银行、中国人寿、平安保险公司等大机构，人员业务素质高，学习新知识转而开辟新业务容易，知识、业务迁移的成本低，且已有现成的遍布全国的分支机构，业务开展中的交易成本也会变得较低一些。
(三)需要资金量多
要达到大规模运营之目标，需要特设机构拥有雄厚的经济实力，不仅要拥有雄厚的资本金，还要在每个经营周期都有相当数量的现金流入，以保证大规模业务数十年持续运营的需要。本贷款业务的资金回收期长，从而会导致资产的流动性大大降低。原因是特设机构在业务开办的初期到相当长时期里，为接受住房的抵押并支付款项，几乎只有现金的持续流出，而无相应的现金流人。这就需要特设机构能够同时开办其他业务，该项业务能够保证反向抵押贷款所需要的现金付出，或者说该特设机构能够从其他渠道得到持续、稳定、长期的现金流人才可，否则就会因为资金链条的中断，导致抵押贷款的无以为继。
这一特性对业务开办机构提出了很高的要求。一是由于此业务的开办必须是大规模营运，需要大笔充裕的资金，机构必须有足够的经济实力支付贷款额；二是为了降低风险，资产和负债的期限要尽可能匹配，这需要反向抵押贷款机构的负债期也相应延长；三是房地产价格波动的不确定性及投保人寿命的不确定性
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笔者在对本课题的深入探讨和本丛书的写作中，得到了众多的理解和支持、鼓励。本丛书的基本思想来源于笔者对学生授课和对社会各层次人员的讲座。两部委提出了“在我国开展反向抵押贷款寿险服务”的建议，在2003年3月报送给国务院，受到温家宝总理和各位副总理的高度重视，温总理当即批示给中国保监会和建设部的主要负责人。在接到温总理的批示后，我们在当年8月积极表态，提出进一步组织研究开发的意见。2003年7月，我们还在浙江大学组织召开了以房养老的研讨会，在各类报刊、电视台、广播电台、网站等新闻媒体作了大量的宣传工作，受到了极大的关注和好评。2006年，全国“两会”上，我们撰写并提交了以房养老的提案，得到社会的极大关注，近千家新闻媒体转载、评论或组织相关的调查，各方面的专家权威、社会公众争相就此发表意见，一举成为当年最受人关注的提案之一。
以房养老理论与建立在其上的反向抵押贷款模式的研究，前者是一种理念，一种横跨房地产、金融保险、养老保障三大领域，并波及其他各个相关学科的新的思想体系；后者则是建筑在这一理念基础之上的一种具体的运作工具。各种以房养老的模式中，笔者还提出了售房养老、房产养老寿险以及房产置换、异地养老、建造养老基地等20余种以房养老的具体操作模式。这些内容将在本丛书中做出详细介绍，大家可参考阅读。
为展示我们最近几年来的研究成果，推动以房养老与反向抵押贷款事业的快速发展，我们将最近几年来在以房养老和反向抵押贷款领域所研究的成果，以丛书的形式向社会郑重推出，具体包括《以房养老模式》、《以房养老理念》、《反向抵押贷款制度》、《反向抵押贷款功用》、《反向抵押贷款运作》、《反向抵押贷款风险与防范》和《反向抵押贷款产品定价》七本学术专著，近180篇论文，约计210余万字，可称得上是一部鸿篇巨著了。本丛书包括运营模式、发挥功用、运作机制、风险防范与产品定价等内容，为反向抵押贷款业务即将在我国的开办和亟须的制度要素设计、产品研发等做好强有力的理论和方法上的铺垫，为以房养老理论和模式的继续深入研究奠定了较好的基础。
